Совмещение балкона и комнаты

Часто сталкиваюсь с подобным в своей работе. Любые изменения в квартире, жилом и не жилом помещении подлежат регистрации в органах БТИ. Далее при продаже проблем не возникнет.

Нюансы перепланировки и рекомендации.

В ходе перепланировки необходимо утеплитель стены балкона, пол, заменить стеклопакеты и штапик окон. (случай когда рамы стоят) либо установить новые окнокна с тройными стеклопакетами. Вынести дополнительно батарею. При больших площадях квартир на систему отопления ставится помпа (на обратку). В остальном, стройте и не здавайтесь)))

Давайте подробно рассмотрим какими нормативными документами регулируется присоединение балкона (лоджии) к жилому зданию?

Документов, которые бы не разрешали присоединять данные пристройки к жилому помещению внутри здания, нет. Более того, исходя из постановления правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» можно сделать вывод, что соединение лоджии с квартирой равносильно перепланировке жилья. Но это не касается балконов!

Однако через год вышло новое постановление № 840-ПП от 26.12.2012 «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы», в котором это упоминание опустили. Таким образом, разрешительная практика прекратилась.

По каким причинам могут запретить присоединять балконы или лоджии к жилым помещениям?

Причины отказа могут быть таковыми:

• если есть риск разрушения участка фасадной стены, что в свою очередь может ослабить общую конструкцию всего здания;
• если балконы (лоджии) могут быть местами укрытия и эвакуации жильцов при пожаре в квартирах;
• если при присоединении данных сооружений увеличивается объем обогревания внутри зданий. В таком случае потребуется увеличивать пропускную способность тепловых коммуникаций, а это осуществить не всегда есть возможность.

Это самые распространенные причины отказа, но могут быть и другие. Присоединяя к своему жилищу лоджию или балкон, между ними иногда конструируют раздвигающиеся или легко разбирающиеся установки. Тогда пристройка - это фактически отдельная от квартиры площадь. Но, как бы ни было, вышеперечисленные причины отказа не теряют своей силы. Более того, в любом случае чтобы демонтировать стену нужно получить разрешение от Мосжилинспекции.

Какие этапы сбора необходимых документов нужно пройти, чтобы согласовать соединение балконов или лоджий с квартирами?

1. В первую очередь необходимо запросить в БТИ технический паспорт вашей квартиры. Их список есть на сайте http://www.tbti.ru/. Там же можно скачать образцы заявлений и т.п.

2.Составление проекта реконструкции жилого помещения с присоединением лоджии или балкона. Чтобы разработать такой проект, нужно обратиться в строительно-проектную компанию, у которой есть лицензия на данный вид деятельности.

3.Согласование проекта реконструкции в организации, которая разработала проект вашего дома. Если оказалось, что она уже не работает, то логично обратиться в Государственное автономное учреждение города Москвы «Московская государственная экспертиза». Там нужно дать запрос о создании комиссии экспертов – это необходимо для того, чтобы определить возможность перепланировки вашего жилья исходя от предъявленного вами проекта.

4.Если вы получили положительную оценку вашего проекта, то дальнейшие ваши действия - согласование изменений в планировке вашей квартиры в таких учреждениях, как:

• Главное управление МЧС России по г. Москве (ул. Тверская, дом 8/2.; тел. 624-89-53) либо окружных подразделения Главного управления.
• СЭС (порайонный список на сайте.
• Управляющая компания вашего дома.
• Организации, которые поставляют ресурсы в ваш дом (газовщики, энергетики и т.д.).

Но каждая из них сможет предъявить вам требование о дополнительных согласованиях.Так, если вы проживаете в исторически ценном доме, то от вас потребуют согласование с Департаментом культурного наследия Москвы.

Плюс ко всему, вам нужно получить письменное согласие от проживающих в квартире людей, а также от всех жильцов вашего дома.

Собрав эти данные, следующей инстанцией будет Мосжилинспекция. С собой нужно взять:

• Заявление на разрешение перепланировки вашей квартиры.
• Правоустанавливающие документы на квартиру или их нотариально заверенные копии (свидетельство о праве собственности на указанную квартиру либо договор, если вы арендуете квартиру или снимаете ее по договору социального найма. В последнем случае вам также потребуется разрешение на осуществление намеченных вами переделок от арендодателя или балансодержателя).
• Единый жилищный документ (выдаётся Единым информационно-расчетным центром вашего района в течение 24 часов).

5.После завершения перепланировки вы должны пригласить комиссию Мосжилинспекции, которая составит Акт о проделанной работе. На основании этого акта вы должны обратиться в БТИ и в окружной филиал Управления Федеральной службы государственной регистрации по г. Москве, получить новый техпаспорт на вашу квартиру и новое Свидетельство о праве собственности на квартиру. Это необходимо, т.к. жилая площадь изменяется, и с этого времени вы будете платить за своё жильё больше, чем ранее.

Можно ли присоединять лоджии или балконы к жилым помещениям самовольно?

Органа, который бы контролировал произведенные внутри вашей квартиры перепланировки, в России нет. Отвечать за содеянное вам придется лишь тогда, если суд доказал вашу виновность в нанесении в результате перепланировки ущерба физическому или юридическому лицу.

Например:

• в находящейся под вами квартире на потолке появились трещины или же она заливается в той части стены, которая была снесена вами;
• ваша управляющая фирма считает, что в результате ваших переделок фасад здания изуродован, и оно становится менее пригодным к проживанию.

В подобных случаях суд может обязать вас к устранению незаконно произведенных изменений в вашей квартире. Также вам придется заплатить штраф в размере 2,5тыс. рублей и компенсировать нанесенный вами истцу ущерб.

Контролировать все решения суда будет служба судебных приставов. Так, если вы не выполните вовремя наложенные на вас обязательства, то ситуация усугубиться ещё больше. Вам придется не только повторно заплатить штраф, но и оплатить услуги нанятой служебными приставами строительной компании, которая будет устранять совершенные вами переделки. Поэтому, стоит задуматься нужно ли вам это.

Кроме того, следует учесть, что на ваши плечи ложатся немалые материальные затраты. Так, например, чтобы оформить документацию, вам потребуется примерно 30.000 рублей, ещё минимум 22.000 на материалы и 30.000 за работу строителей-монтажников. Этого, увы, не избежать.

Если простыми словами выражаться, то любая перепланировка дома должна регистрироваться в соответствующей инстанции. А объединение балкона и жилой комнаты - это и есть перепланировка, даже в таких незначительных масштабах. Это всё потому, что каждый дом имеет в своей конструкции и планировке свою жёсткость и устойчивость. Шуруйте в вашу управляющую жилищную компанию и вам объяснят поэтапно, что для этого нужно и какую документацию собрать.

Иногда подобное согласование по перепланировке квартиры пару месяцев может длиться. Когда людям времени не жаль на реализацию своей идеи по перепланировке, то тогда они собирают всю необходимую документацию для этого. Собирают исходники по квартире, тех.паспорт и в том духе в общем. При этом ещё и техобследование нужно будет заказывать в соответствующей компании, которая даст заключение на возможность такой перепланировки. А потом ещё межведомственная комиссия выдаёт окончательное заключение на проведение таких работ. Так, что первым делом начинается сбор документации, а потом уже хождение по инстанциям.

Сразу хочу сказать, что такие объединения жилой комнаты и балкона далеко не всегда разрешают. Из-за особенностей строения жилого. И зачастую отказы такие делают по причине ослабления фасада (что влияет на прочность всей конструкции).

На сайте БТИ ищешь своё территориальное отделение и шуруешь туда за техпаспортом своей квартиры. Потом надо проект будет сделать такой вот перепланировки вашей. Чтобы составить такой проект надо шуровать в проектно-строительную организацию/компанию для этого, у которой есть лицензия на это. В БТИ, кстати, вам могут и подсказать в какую обращаться.И вот только, когда проекту дадут зелёный свет, тогда уже надо будет получать одобрение от МЧС-ников, обслуживающих компаний вашего дома (газ/электричество и т.д.), СЭС-овцев и вашей управляющей жилкомпанииИ, что прикольное, что любая из выше перечисленных инстанций может затребовать при необходимости ещё какие-нибудь согласования и разрешения по вашему проекту на их усмотрение.

МЕЖДУ БАЛКОНОМ И ВНУТРЕННИМ ПОМЕЩЕНИЕМ ОБЯЗАТЕЛЬНО ДОЛЖНЫ БЫТЬ УСТАНОВЛЕНЫ СВЕТОПРОЗРАЧНЫЕ ДВЕРИ. Конечно, большинство людей хотят сделать так, чтобы балкон стал частью комнаты или кухни, расширяя таким способом их площадь. С точки зрения закона, раньше не было норм, которые напрямую запрещали бы такую перепланировку. Однако, на практике осуществить такие идеи объединения кухни и балкона или комнаты и балкона, и получить соответствующее разрешение на перепланировку квартиры, к сожалению, было невозможно. Если в проекте перепланировки квартиры между балконом и внутренним помещением не указывалось наличие дверей, то Жилищная инспекция, как уполномоченный орган, выдавала отказ в согласовании такой перепланировки. Они относили такое объединение балкона и комнаты или кухни согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к реконструкции. А реконструкция согласно всё тому же Градостроительному кодексу требовала получения разрешения на строительство в Комитете государственного строительного надзора города Москвы. Пример такого отказа Жилищной инспекции приведён на фото справа. Список документов, необходимых для получения такого разрешения был огромен и перечислен в пункте 7 статьи 51 ГК РФ. Фактически, такое согласование было аналогично тому, чтобы получить разрешение на строительство целого здания. И даже при предоставлении всех необходимых документов, Мосгосстройнадзор не выдавал разрешение на такую реконструкцию. Чиновники объясняли свою позицию по данному вопросу следующим образом. При объединении балкона с комнатой или кухней система отопления должна отапливать и их площадь, что не было предусмотрено при проектировании и строительстве жилого дома. Если балкон объединен с внутренними помещениями в одной квартире, то отапливаемая площадь увеличивается незначительно и это никак не влияет на работу системы отопления. Но если разрешить объединять балконы во всех квартирах, то к внутренним помещениям добавятся значительные объёмы холодных балконов с недостаточной теплоизоляцией ограждающих конструкций, с которыми система отопления может просто не справиться, что приведёт к недопустимо низкой температуре внутри жилых помещений. Ещё раньше, в 2012 году, разрешалось объединение балкона с кухней или комнатой и это было прописано отдельным пунктом в 508-ом Постановлении Правительства Москвы, но затем в Жилищную инспекцию стало поступать много жалоб от собственников квартир, у которых из-за соседей, осуществивших такое объединение, возникало промерзание наружных стен и перекрытий, в следствие чего они покрывались плесенью и грибком. Так что через год по инициативе Жилинспекции данный пункт из постановления убрали, а в выдачи разрешения на объединение балкона и кухни или комнаты стали решительно отказывать. Сейчас же в Постановление Правительства Москвы № 508 внесли пункт 10.19 Приложения 1 с чётким запретом на объединение балкона с внутренними помещениями (в редакции Постановления Правительства Москвы № 1104 и ППМ №1572 от 17.12.2018). Таким образом, получить официальное разрешение на объединение балкона с комнатой или кухней в чистом виде нельзя никакими уловками и ни за какие деньги. Даже если производить соответствующее сильное утепление балкона и объединение его с комнатой, то и тогда преодолеть описанные препятствия не удастся. Можно демонтировать подоконный блок или часть наружной стены (для монолитных зданий), но между балконом и комнатой/кухней необходимо устанавливать раздвижные или распашные светопрозрачные двери (французские окна).Таким образом, в проекте перепланировки между балконом и внутренними помещениями обязательно должна быть указана раздвижная или распашная светопрозрачная перегородка. В таком случае системе отопления не понадобится отапливать дополнительные площади и получить разрешение на перепланировку возможно. Если Вы планировали обычный демонтаж оконной рамы и самой двери при выходе на балкон (то есть ликвидацию между балконом и помещением оконно-дверного заполнения), то выполнить это лучше после согласования и приёмки остальной перепланировки, потому что получить новые планы БТИ на квартиру, где они не будут указаны, по описанным выше причинам невозможно. Если Вы планировали не только ликвидацию самого оконно-дверного заполнения, но и расширение самого проёма в стороны за счёт демонтажа подоконного блока и/или части ограждающей не несущей стены, то в проекте перепланировке указывается и согласовывается такой демонтаж, а в образовавшемся проёме рисуют установку уже описываемых распашных или раздвижных дверей. Далее возможны три варианта. такие двери устанавливаются в действительности навсегда. Во-первых, такие двери часто вполне органично вписываются в дизайн квартиры. Во-вторых, они действительно защищают от падения температуры внутри помещений и возникновения влаги, грибка и плесени на внутренних поверхностях промерзающих стен при некачественном утеплении балкона. Часто даже бывают случаи, что люди после первой зимы с объединенным пространством балкона сами устанавливают такие двери для исправления вышеописанных дефектов. Иногда, если позволяют размеры простенков по обеим сторонам от балконного проёма, открывание таких дверей делают в сторону от проёма, так что их можно держать в открытом состоянии, тем самым объединив пространство балкона и внутреннего помещения. такие двери устанавливаются временно только на момент выхода на квартиру инспектора и техника БТИ, которые проверяют соответствие выполненного ремонта согласованному проекту перепланировки. После их ухода двери демонтируются и убираются на антресоль или дачу. В случае продажи квартиры, если необходимо, они ставятся обратно. При этом в новых планах БТИ квартиры их присутствие все равно будет отмечено. К сожалению, согласование возможно только с таким условием. такие двери не устанавливаются. Тогда при выходе инспектора и техника БТИ с ними приходится договариваться. В планах БТИ, опять же, они все равно будут указаны. С недавнего времени инспектора при выходе на квартиру обязаны фотографировать наличие таких дверей, так что в данном случае придется ещё и выполнять соответствующий фотомонтаж (добавлять дверь в фотошопе). Других способов согласовать объединение балкона с комнатой или кухней, к сожалению, не существует. По документам БТИ балкон все равно останется балконом. С точки зрения теплоизоляции данные светопрозрачные распашные или раздвижные двери должны быть выполнены из двухкамерного стеклопакета, и это в обязательном порядке прописывается в соответствующем проекте перепланировке. Однако на практике инспекторы редко к этому придираются,так что можно установить такие двери из одинарного стекла или стеклопакета.Читайте очень внимательно. Этот вопрос я задавал очень давно. Это ответ профессионала, который не первый год этим занимается.

Это свежая информация!

«Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено, – разъясняет Сергей Кочетов, гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру». – Допустимым вариантом «объединения», если это можно так назвать, является демонтаж оконно-дверного блока, подоконного блока (если тип дома допускает данную возможность) и установка строго на этом же месте стеклопакета в виде раздвижных или распашных дверей любой конструкции минимум из однокамерного стеклопакета, так называемых «французских дверей». Просто снять дверь с окном при сохранении подоконного блока также нельзя». Обязательное условие – двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Фальш-перегородки из одного слоя стекла и без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, не пройдут согласование в жилищной инспекции.